Shell & core, white box, «под отделку»: что вы купили и сколько осталось до арендатора
Shell & core — так застройщик обычно сдаёт офис: бетон, радиаторы, ввод вентиляции из ядра здания, частично разведённые спринклеры1. White box идёт дальше: базовая инженерия, стены под покраску, стяжка или фальшпол без финишного покрытия2. «Под отделку» в объявлении бывает и тем и другим.
- Автор
- Андрей Скачков, генеральный директор CreConstruction
- Дата
- По записям
- Подкаст «С чего начать ремонт офиса? Как работает рынок fit-out в Москве?», 30.09.2025Выступление «Открытый микрофон» у девелопера STONE, 26.06.2025Ролик «Отделка офиса под White Box», 08.05.2024
Что стоит на этаже shell & core
Исходное состояние этажа в бизнес-квартале Lucky я показывал в подкасте1.
Что было на этаже
- Радиаторы отопления
«Радиаторы, да, радиаторы с базовой подводкой.»
Слушать44:11 - Спринклеры — частично, под планировку их переваривают
«Здесь есть частично разведенные сплинклерные пожаротушения на потолке, которые придется переваривать.»
Слушать44:15 - Ввод вентиляции: приток и вытяжка из ядра здания
«И есть ввод вентиляции, приточки, вытяжки из ядра здания.»
Слушать44:21 - Датчики оповещения и дымовые датчики, по несколько штук
«Еще есть там датчики оповещения, несколько штук и несколько датчиков, которые на дым реагируют.»
Слушать44:28 - Базовое освещениеСлушать44:36
«В основном это все коммуникации, что здесь есть.»Слушать44:26
Перегородок, полов, потолков, электрики к рабочим местам и слаботочных сетей на таком этаже нет1. Так же передают офисы и в башнях iCITY.
Три состояния лота
Одно слово в объявлении, а до въезда за ним разный объём работ.
| Состояние | Что уже сделано | Что осталось до арендатора |
|---|---|---|
| Shell & core, «в бетоне» | Плита, колонны, остекление, вводы коммуникаций из ядра, радиаторы, часть спринклеров и датчиков | Весь fit-out: планировка и инженерный проект, согласование с управляющей компанией, вентиляция и кондиционирование, электрика, слаботочка, перегородки, полы, потолки, отделка, мебель |
| White box | Базовая разводка электроснабжения, вентиляции и кондиционирования, стены под покраску, стяжка или фальшпол без покрытия | Перегородки под вашу планировку, потолки, свет, слаботочные сети, чистовые покрытия, мебель; если разводка не совпала с планировкой — её переделка |
| Готовый офис | Перегородки, инженерия, потолки, свет, отделка | Мебель и въезд команды |
Сколько осталось до арендатора
Начинаем с инженерного проекта. Без него на этаже можно поставить разве что перегородки, а собственник потом всё равно их передвигает3.
«В принципе, больше ничего нельзя сделать, без готового инженерного проекта.»
Дальше по порядку: штукатурим стены и откосы, обшиваем балки гипсокартоном, ставим каркас перегородок по архитектурному проекту4. Фальшпол поднимаем на 16–18 см, вровень с коридором у лестниц5.
«Фальшпол это будет под рабочими местами, стяжка у нас будет в коридорах, санузлах»
Стройку офиса на 1 000 м² в Lucky мы планировали на 5 месяцев6. Полный цикл на такую площадь вместе с проектом — не меньше семи.
«Полный цикл 7 месяцев, не меньше.»
Офис под арендный бизнес делаем от 98 500 руб/м². Как считается смета — в разделе о стоимости отделки офиса, сроки проекта и стройки параллельно — в Design & Build.
Почему мы не строим white box
White box — минимальная отделка поверх shell & core2. Наши заказчики — конечные клиенты: им нужен офис, в который сотрудники заезжают и сразу садятся за рабочие места7.
«Whitebox наша компания, как правило, не строит.»
Поэтому этаж в бетоне мы доводим до готового офиса одним договором — это fit-out офиса. Что в него входит по слоям, я разобрал в статье Fit-out: что это и с чего начать.
Частые вопросы
- Что такое shell & core?
- Состояние офиса от застройщика: бетонные плита и колонны, остекление, вводы инженерных систем из ядра здания, радиаторы, часть спринклеров и датчиков. Перегородок, полов, потолков и отделки нет.
- Что такое white box в офисе?
- Минимальная отделка поверх shell & core: базовая разводка электроснабжения, вентиляции и кондиционирования, стены под покраску, стяжка или фальшпол без финишного покрытия.
- Что значит «под отделку» в объявлении?
- Бывает и shell & core, и white box. Спросите продавца, что уже смонтировано: радиаторы, спринклеры, ввод вентиляции, электрика по этажу.
- Сколько времени нужно, чтобы этаж shell & core стал офисом?
- На 1 000 м² — не меньше 7 месяцев вместе с проектом. Сама стройка такой площади у нас занимает 4–5 месяцев.
Посчитаем путь до арендатора
Пришлите планировку лота и опишите, что на нём уже смонтировано. Ответим сметой по позициям и графиком работ.
Услуги по теме
Ведомость ссылочных документов
- 143:56исходное состояние этажа, подкаст 30.09.2025
- 20:00что входит в white box, ролик о white box 08.05.2024
- 333:20перегородки до инженерного проекта, выступление у STONE 26.06.2025
- 445:43штукатурка, балки, перегородки, подкаст 30.09.2025
- 546:38высота фальшпола, подкаст 30.09.2025
- 648:325 месяцев ремонта на 1 000 м², подкаст 30.09.2025
- 70:28нужен готовый офис, ролик о white box 08.05.2024
Записи целиком: Подкаст «С чего начать ремонт офиса? Как работает рынок fit-out в Москве?»; Выступление «Открытый микрофон» у девелопера STONE; Ролик «Отделка офиса под White Box»