Fit-⁠out: что это и с чего начать ремонт офиса

Что входит в fit-⁠out

Этаж собирают снизу вверх: плита, фальшпол с кабелем к рабочим местам, офис с перегородками и отделкой, над потолком — вентиляция, кондиционирование, спринклеры и свет. На каждый слой — свой раздел проекта и своя бригада.

Около 70 % того, что мы построили, — офисы из shell & core, с голого бетона². Остальное — обновление: один арендатор съезжает, на его место заезжает другой, и к работам добавляются демонтаж и вывоз мусора.

Что застройщик оставляет на этаже и что из этого придётся переделать, я разобрал отдельно: shell & core, white box и «под отделку».

С чего начать: шесть шагов

1. 1

   Планировка до ключей

   Расставьте рабочие места на плане раньше, чем получите ключи. Часть собственников ждёт ключей и только потом садится за планировку³, а без проекта этаж стоит пустым.

2. 2

   Инженерный проект и согласование с управляющей компанией

   Управляющая компания листает альбом: какого сечения воздуховод подключён к вводам здания, какой кабель, как переварены спринклеры⁴. Монтаж инженерии начинается после согласованного проекта⁵.

3. 3

   Смета по позициям

   Зарплаты руководителя проекта, главного инженера и прораба по отделке стоят в смете отдельными строками: заказчик видит цену команды, она не растворена в цене материалов. Из чего складывается смета — в разделе о стоимости отделки офиса.

   «И закладываю их именно отдельными позициями сметы.»

4. 4

   Бригад — столько, сколько позволяет технология

   Заказчики часто считают: больше людей на этаже — быстрее стройка. Работы идут друг за другом, и лишняя бригада ждёт своей очереди.

   «Поэтому здесь надо выбрать оптимальное количество бригад и человек в них.»

5. 5

   Шумное — вечером

   В заселённом бизнес-центре днём идут тихие работы: штукатурка, гипсокартон, малярка. Шпильки в перекрытие и разметку вентиляции начинаем после восьми вечера⁶.

   «Поэтому работаем в принципе в две смены. Общестрой работает днем, а инженеры работают ночью.»

6. 6

   Приёмка и документы

   При сдаче передаём сертификаты, паспорта оборудования, руководства по эксплуатации, акты скрытых работ и фотофиксацию⁷. Когда понадобится добавить кабель, по ним видно, есть ли место в лотке. Гарантия — 24 месяца.

Кто работает на этаже

Расклад по нашему офису на 1 000 м² в бизнес-квартале Lucky⁸. В пике на этаже 45⁠–⁠50 человек, и для такой площади это максимум.

Почему fit-⁠out ведёт генподрядчик

Бригаду в бизнес-центр сегодня не допускают: за залитый соседний этаж или пожар ей отвечать нечем⁹. У генподрядчика есть СРО, страховка ответственности перед третьими лицами и инженеры в штате¹⁰.

Генподрядчик ведёт переписку с управляющей компанией: письма об отключении электричества, сливе воды, работах на спринклерах¹¹. Без него собственнику нужен свой штат: дневной и ночной прораб, снабженец и человек на связи с управляющей компанией¹².

Как мы ведём стройку одним договором — в разделах генеральный подряд и инженерные системы офиса.

Сколько длится fit-⁠out

Стройка офиса у нас идёт в среднем 4 месяца¹³.

Проект и стройку можно вести параллельно, по схеме Design & Build: тогда офис готов за 6⁠–⁠8 месяцев. По классической схеме, когда стройка ждёт полного проекта, — за 12⁠–⁠14.

Частые вопросы

Что такое fit-⁠out простыми словами?

Работы, после которых пустое помещение в бизнес-центре становится готовым офисом: проект, инженерия, перегородки, полы, потолки, отделка, меблировка. Ведёт их один генподрядчик.

Чем fit-⁠out отличается от ремонта офиса?

Ремонт обычно обновляет офис, где перегородки и инженерия уже есть. Fit-⁠out начинают с бетона: планировка, инженерный проект, согласование с управляющей компанией, стройка.

Сколько длится fit-⁠out офиса?

Стройка — в среднем 4 месяца. Вместе с проектом по схеме Design & Build — 6⁠–⁠8 месяцев.

Сколько стоит fit-⁠out?

Офис под арендный бизнес — от 98 500 руб/м². Офис для своей команды считаем по проекту: цена зависит от состояния помещения, инженерии и класса отделки.

Услуги по теме

• Fit-⁠out офисаОт пустого помещения до въезда команды
• Design & BuildПроект и стройка параллельно, 6⁠–⁠8 месяцев
• Генеральный подрядОдин договор и одна ответственность за этаж
• Стоимость отделки офисаИз чего складывается смета