Как не переплатить при покупке и ремонте офиса

Покупать, когда готовы ждать

Я сам покупаю офис для CreConstruction — в бизнес-центре, который ещё строится³. Поэтому четыре правила ниже проверяю на себе.

Первое: офис покупают с запасом. На ближайшие два-три года нужны поступления или активы, которыми можно закрыть рассрочку, если бизнес просядет⁴.

Покупка на котловане — то же ожидание, только длиннее.

Сдвигается срок — на полгода, на год: большинство застройщиков сорвали сроки и в жилье, и в офисах⁵. Держите этот запас в плане — до первого арендатора или до переезда команды.

За что можно переплатить

Второе правило — для офиса своей компании.

Рядом с метро к вам пойдёт больше толковых сотрудников. Даже на своей машине вечером, после шести, ехать через пробку на другой конец Москвы неудобно⁶.

Что застройщик построил раньше

Третье правило — застройщик. Покупайте у того, кто уже сдавал бизнес-центры, и съездите в его прежнее здание.

Офисные здания быстро устаревают. Если продукт посредственный, через пять лет привлекательность такого бизнес-центра сильно падает⁷.

В каком состоянии застройщик сдаёт сам этаж, я разобрал в статье shell & core, white box и «под отделку».

Для себя или под сдачу

Четвёртое правило — решить, для чего офис. Для себя я выбираю его близко к дому, и за это тоже можно чуть переплатить.

Под сдачу сейчас покупает примерно половина покупателей офисов⁸. Здесь район смотрят на годы вперёд: где откроются метро, МЦК, МЦД, какой будет инфраструктура. От этого растут и цена лота, и ставка аренды.

Для такой покупки зовите профессионального консультанта. Он смотрит предложения по всей Москве, а комиссию ему платит застройщик⁹.

Ремонт: где переплачивают

Офис для своей компании собственник строит надолго — для себя и для людей, которых растил годами.

Лот под сдачу отделывают без мебели: арендатор привозит свою¹⁰. Отделка офиса под арендный бизнес — от 98 500 руб/м², точную сумму даёт смета по вашей планировке: стоимость отделки офиса.

Самая дорогая ошибка ремонта — переделка. Перегородки, поставленные до инженерного проекта, собственник потом передвигает². Поэтому порядок такой.

1. 1

   Планировка и инженерный проект

   Сначала расставляем рабочие места, потом под них проектируем вентиляцию, кондиционирование и электрику. Проект согласуем с управляющей компанией до старта — проектирование офиса.

2. 2

   Смета по позициям

   Каждая работа и каждый материал — отдельной строкой. По такой смете видно, за что вы платите, и её можно сравнить с другой. Как мы её собираем — в статье Fit-⁠out: что это и с чего начать.

3. 3

   Подрядчик, который дойдёт до конца

   В проекты с пограничной сметой, где подрядчик сам не знает, заработает ли, я не захожу¹¹. Ради офиса на 2 000 м² я провёл около 25 встреч с первым лицом компании¹²: заказчик ищет того, кто дойдёт до конца.

   «Ни при каких условиях не откажутся от этого проекта»

4. 4

   Обслуживание после въезда

   Щитки протягивают раз в год, фанкойлы обслуживают один-два раза в год. По многим договорам аренды это делает арендатор сам¹³.

За 12 лет у нас 100 % достроенных объектов. Проект, инженерию, отделку и документы ведёт один генеральный подрядчик, этаж в бетоне до въезда команды доводит fit-⁠out.

Частые вопросы

За что при покупке офиса можно переплатить?

За адрес рядом с метро. Если офис для своей компании, ещё — за дорогу от дома.

Опасно ли покупать офис на котловане?

Бизнес-центры в Москве последние годы достраивают. Риск — срок: сдача сдвигается на полгода-год, держите этот запас в плане.

Нужен ли консультант при покупке офиса под сдачу?

Да. Он смотрит предложения по всей Москве и районы на годы вперёд, а комиссию ему платит застройщик.

С чего начать ремонт после покупки офиса?

С планировки и инженерного проекта. Перегородки, поставленные до проекта, потом передвигают, и за ту же работу платят дважды.

Сколько стоит отделка офиса под сдачу?

Офис под арендный бизнес — от 98 500 руб/м². Точную сумму даёт смета по позициям под вашу планировку.

Услуги по теме

• Стоимость отделки офисаСмета по позициям под вашу планировку
• Проектирование офисаПланировка и инженерный проект до стройки
• Генеральный подрядОдин подрядчик отвечает за весь объект
• Fit-⁠out офисаОт бетона до въезда команды